Компании заняли выжидательную позицию

Эксперты сообщили о падении спроса на офисы Москвы до минимума за 14 лет

Объем сделок на рынке офисной недвижимости Москвы по итогам третьего квартала составил 149 тыс. кв. м. Это минимальное значение за 14 лет. Такие данные содержатся в исследовании консалтинговой компании JLL. Общее снижение спроса на офисы в Москве на фоне пандемии подтвердили аналитики Cushman & Wakefield и Colliers.

Пандемия и падение спроса на офисы

По оценкам JLL, объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в третьем квартале 2020 года на офисном рынке Москвы, снизился более чем в 2,5 раза по сравнению с аналогичным показателем 2019 года и составил 149 тыс. кв. м. «Это минимальное квартальное значение с 2006 года», — отметили аналитики. В целом за январь—сентябрь 2020 года объем спроса достиг 622 тыс. кв. м.

Несмотря на общее падение спроса, объем сделок аренды в гибких пространствах вырос. Согласно расчетам JLL, по итогам третьего квартала показатель составил 18 тыс. кв. м. Это практически в два раза выше аналогичного показателя 2019 года.

Снижение спроса на офисном рынке Москвы привело к увеличению доли вакантности и снижению арендных ставок в некоторых локациях. По данным JLL, по итогам третьего квартала она выросла на 0,8 п. п., до 11,5%.

Общее снижение спроса на офисном рынке Москвы подтвердили аналитики Cushman & Wakefield. По их подсчетам, в третьем квартале 2020 года объем сделок аренды и купли-продажи составил 390 тыс. кв. м. Это почти на 40% меньше, чем за аналогичный период 2019 года (615 тыс. кв. м). Объем новых сделок аренды и продажи, заключенных с начала года, составил 1,1 млн кв. м, что меньше аналогичного показателя 2019 года на 25%.

По данным Colliers, объем спроса в третьем квартале 2020 года составил 329 тыс. кв. м и стал самым низким за последние 3-4 года. За девять месяцев 2020 года суммарный объем сделок составил 843 тыс. кв. м, что на 38% ниже результата за аналогичный период 2019 года, когда за январь-сентябрь было сдано и куплено 1,3 млн кв. м офисных площадей.

Падение спроса на офисы связано с влиянием пандемии коронавирусной инфекции COVID-19. Компании сокращают арендуемые офисы, новые сделки из-за условий неопределенности пока почти не заключаются.

Компании заняли выжидательную позицию

По словам директора департамента офисной недвижимости Colliers International Натальи Боннели, режим удаленный работы и ограничения, связанные с пандемией, стали причиной того, что многие компаний заняли выжидательную позицию, что и привело к снижению объема сделок. «Сейчас мы наблюдаем, что сделки происходят либо очень быстро, когда необходимо срочно решить проблему с оптимизацией офиса, либо, наоборот, дольше обычного, так как согласования затягиваются из-за удаленной работы», — отметила эксперт.

Многие компании стали оптимизировать офисные пространства. Например, небольшие компании, арендовавшие площади в бизнес-центрах классов В+/-, из-за ухудшения экономических условий стали сокращать затраты на аренду и отказываться от занимаемых площадей, добавил руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. «Часть крупных компаний, арендующие более 5 тыс. кв. м в высококачественных зданиях в премиальных локациях, вследствие перевода части работников на удаленную работу также стараются оптимизировать расходы на аренду, предлагая часть своих площадей в субаренду», — отметил он.

Прогноз: бума аренды не будет два-три года

Эксперты считают, что ситуация неопределенности на рынке офисной недвижимости сохранится до конца 2020 года, основные показатели не будут менять свой вектор. Согласно прогнозу JLL, по итогам 2020 года общий спрос на офисном рынке Москвы впервые с 2009 года не превысит 1 млн кв. м. В Cushman & Wakefield по итогам 2020 года прогнозируют спрос на аренду и продажу офисных площадей на уровне 1,4 млн кв. м. Для сравнения, в 2019 году спрос находился на уровне 2 млн кв. м, ожидается снижение почти на треть.

Среди столичных компаний потребность оптимизации офисных пространств отмечает каждая вторая, но далеко не все из них осуществят эти планы, отметила директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. «В целом, если речь идет о возможности сокращения площадей, то компании в рамках оптимизации будут стремиться к уменьшению офисов на 20–30%», — добавила она.

Бума аренды в ближайшие два-три года в Москве не будет в связи с оптимизацией рабочих пространств, согласна руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина. «Но по истечении двух-трех лет мы ожидаем всплеска спроса — прежде всего на большие штаб-квартиры — как результат консолидации компаний», — прогнозирует эксперт.

Источник

Анализ рынка аренды офисов москва

РАЗМЕСТИТЬ ОБЪЕКТ
ОПЛАТА
ФОРМАТЫ и ЦЕНЫ
КОНТАКТЫ

УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Консультации экспертов

Сделки купли-продажи офисных площадей Москвы в 2020 году

Обзор офисного рынка Москвы по итогам III квартала 2020 года

Объем спроса на столичном офисном рынке достиг минимума за последние 14 лет

Обзор офисного рынка Казани – I полугодие 2020 года

Рынок офисов класса С (В-): итоги I полугодия 2020 года

Исследование CBRE: влияние коронавируса на офисный рынок Москвы

Анализ рынка аренды офисов москва

РАЗМЕСТИТЬ ОБЪЕКТ
ОПЛАТА
ФОРМАТЫ и ЦЕНЫ
КОНТАКТЫ

УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Консультации экспертов

Сделки купли-продажи офисных площадей Москвы в 2020 году

Обзор офисного рынка Москвы по итогам III квартала 2020 года

Объем спроса на столичном офисном рынке достиг минимума за последние 14 лет

Обзор офисного рынка Казани – I полугодие 2020 года

Рынок офисов класса С (В-): итоги I полугодия 2020 года

Исследование CBRE: влияние коронавируса на офисный рынок Москвы

Офисы Москвы: выше ставки — больше падение

Эксперты бизнес-юнита «Циан.Коммерческая» выяснили, как изменились ставки и цены на офисы Москвы в зависимости от площади и класса, как в течение прошлого года перераспределялся спрос арендаторов и куда переезжают компании из центра.

Все цены в отчете рассчитаны в рублях, включают НДС и операционные расходы.

Как изменились средние ставки аренды свободных площадей офисов по итогам 2020 года

45,6 тыс. рублей кв. м в год

24,5 тыс. рублей кв. м в год

19,5 тыс. рублей кв. м в год.

Как изменилась стоимость офисов в продаже по итогам 2020 года

391 тыс. рублей за кв. м

215,2 тыс. рублей за кв. м

126,4 тыс. рублей за кв. м

По данным «Циан.Коммерческая»

Аренда офисных площадей: оптимизация затрат

В 2020-м ставки аренды офисной недвижимости продемонстрировали значительное падение в сравнении с допандемийным началом года. В большей степени пострадали офисы класса А. Средняя ставка аренды в декабре 2020-го составила 45,6 тыс. рублей за кв. м/год — это на 20% ниже, чем в начале прошлого года.

Аренда офисов класса В, наоборот, показала рост за счет частичного смещения спроса в пользу более доступного предложения: компании экономят в кризис и рассматривают помещения ниже классом. Средняя ставка в конце года достигла 24,5 тыс. рублей за кв. м/год — на 17% выше, чем в январе 2020-го.

Практически не изменилась средняя ставка аренды офисов класса С — 19,5 тыс. рублей за кв. м/год (+1% по итогам всего 2020 года).

Динамика средних ставок аренды в течение года была разнонаправленной и зависела от класса офиса.

Первое в 2020 году снижение цен на офисы класса А было отмечено с середины марта по середину апреля — тогда ценовой показатель скорректировался с 51 до 46 тыс. рублей за 1 кв. м/год (–10%).

В конце апреля средняя ставка достигла 48 тыс. рублей, после чего перешла к затяжному снижению: в конце мая была зафиксирована минимальная за все первое полугодие средняя ставка аренды — 42,5 тыс. рублей.

Летом 2020-го показатель находился на уровне 46 тыс. рублей: снятие режима самоизоляции позволило арендодателям увеличивать ставку.

Однако со второй волной пандемии цена снова пошла вниз. Минимальное значение за весь 2020 год зафиксировано в середине ноября — на уровне 41 тыс. рублей за «квадрат» в год (это еще ниже, чем в локдаун).

Средняя ставка для офисов класса В также отреагировала падением в апреле (22,8 тыс. рублей) против 24,4 тыс. в марте (–6,6%). С середины марта начался активный рост ставок, которые достигли годового пика в середине июля — на уровне 39,2 тыс. рублей за кв. м/год (это на 72% выше, чем в локдаун).

Такая реакция рынка совпала с реакцией арендаторов, которые бросились искать альтернативные бюджетные варианты офисов, чем и воспользовались арендодатели, повысив ставку.

Но снижение средних ставок в офисах класса А не привело к массовому переезду в офисы класса В — средние ставки по ним начали падать: с июля по октябрь включительно они находились на отметке около 30 тыс. рублей. Во вторую волну ставки продолжили снижение и стабилизировались в декабре на отметке 24–25 тыс. рублей за 1 кв. м в год — это оказалось сопоставимо с майскими значениями, но выше ставок начала 2020-го на 17%.

Ставки офисной недвижимости класса С достигли своего годового пика в июле, после чего стоимость упала ниже уровня начала года. Только в декабре цена показала минимальный прирост, что позволило по итогам года показать положительную динамику на уровне 1,1%.

Изменение структуры предложения: во время кризиса первыми традиционно освобождаются самые дорогие площади с максимальной ставкой аренды. Выход такого предложения на рынок повышает средние ценовые значения.
Отсутствует массовое расторжение договоров аренды: как правило, соглашения подразумевают штрафы за досрочный разрыв договора аренды.
Курс рубля снизился на 20% в годовом выражении — столь существенные колебания оказывают влияние на стоимость аренды в целом. Несмотря на то что арендная плата номинируется в рублевом выражении по большинству офисов, отдельные компании применяют долларовый прайс, но обычно закладывают в ставку предельные коридоры по максимальному изменению ставки в валюте. Поэтому обесценивание рубля опосредованно повлияло на ставку офисной аренды.

Изменение средних ставок аренды (за кв. м в год)

По данным «Циан.Коммерческая»

Продажа офисов класса А: то вниз, то вверх

Как и на рынке аренды, в сегменте купли-продажи офисных помещений зафиксировано существенное падение средней стоимости, в первую очередь для офисов класса А. Сегодня в целом по Москве средняя стоимость 1 кв. м офиса класса А составляет порядка 391 тыс. рублей, хотя еще в начале прошлого года показатель превышал отметку 430 тыс. рублей за «квадрат». Падение за год — на 9,7%.

Динамика цен для офисов класса А в течение года была разнонаправленной. Значительное падение с 433 до 390 тыс. рублей за кв. м было зафиксировано в апреле, во время самоизоляции. Сразу после частичного снятия ограничений в середине мая средняя ставка пошла вверх, превысив даже докризисные показатели (450 тыс. рублей в конце мая 2020-го).

С началом делового сезона и улучшением эпидемиологической обстановки цены снова пошли вверх — до 400 тыс. рублей. Но дальнейшие ограничения в столице, перевод сотрудников на удаленный режим работы и вторая волна заболеваемости нивелировали локальный всплеск.

Уже в октябре средняя стоимость 1 кв. м офисов класса А в продаже вышла на отметку 377 тыс. рублей (что сопоставимо с августом). В последний месяц 2020-го стоимость показывала планомерный рост, но нынешняя цена по-прежнему находится на уровне апреля прошлого года, когда действовали самые строгие ограничения.

По подсчетам Циан, общее количество просмотров объявлений о продаже офисов класса А в IV квартале 2020 года оказалось ниже на 18% по сравнению со II кварталом, когда действовали самые строгие ограничительные меры. Столь низкие показатели стоимости объясняются тем, что интерес к покупке офисной недвижимости так и не восстановился.

Офисы класса B: надежды продавцов не оправдались

Средняя стоимость кв. м в продаже офисов класса В за 2020 год показала рост на 10,3% — до 215,2 тыс. рублей. Причем во время самоизоляции (в середине апреля) средняя стоимость «квадрата» в классе В увеличилась на 3% относительно докризисных значений начала года при одновременном падении цен на офисы класса А. Такая динамика говорит о временном перераспределении спроса: в локдаун компании искали шанс сэкономить, мониторя для покупки в том числе и более бюджетные варианты класса В, что позволило продавцам таких объектов пересмотреть прайс.

В мае 2020 года — так же, как и для офисов класса А, стоимость офисных помещений класса В показала прирост: средняя цена достигла 254 тыс. рублей — это на 30% больше, чем в начале года. Но уже с июня цена снова снизилась — до 212 тыс. рублей в сентябре.

Новые объявленные ограничительные меры снова привели к росту интереса к офисам класса В, в результате чего средняя цена «квадрата» увеличилась до 282 тыс. рублей — максимальные значения за прошлый год. Но ожидания продавцов по спросу не оправдались, поэтому уже в декабре средние цены планомерно снижались: в конце декабря «квадрат» обходился в среднем в 215,2 тыс. рублей, что на 10,3% выше, чем в начале года (195 тыс. рублей).

Стоимость офисной недвижимости класса С уменьшилась за год на 9,5% — до 126,4 тыс. рублей за кв. м. В отличие от других классов, для этого типа недвижимости резких колебаний по ценам не наблюдалось, но общие тенденции — падение в локдаун, рост в мае — были схожими и с другими классами.

Изменение средней цены предложения за кв. м в продаже

По данным «Циан.Коммерческая»

Арендаторам нужны офисы побольше и подешевле

В весенний локдаун компании рассчитывали на снижение стоимости и планировали выгодный переезд в офисы большей площади при сохранении бюджета на аренду. На графике ниже представлена годовая структура потенциального спроса (распределение просмотров объявлений) по площади офисов.

На протяжении всего апреля наблюдалось смещение спроса в сторону больших площадей. Когда стало понятно, что ставки не снижаются, структура спроса по площади снова вернулась к стандартным значениям. Основная часть спроса приходится на компактные офисные площади до 50 кв. м (около 39%). Еще примерно 19% — на офисы от 50 до 100 кв. м, столько же (20%) — на помещения от 100 до 250 «квадратов».

Таким образом, на большие площади от 250 кв. м приходится всего 9% потенциального спроса аренды. От 500 кв. м — порядка 12% спроса. Статистика приведена по всем классам (А, В, С).

Распределение потенциального спроса на аренду офисов по площади (все классы)

Источник

Итоги 2020 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве

Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за четвертый квартал 2020, подвели итоги года и выделили основные тренды.

Во четвертом квартале 2020 года рынок коммерческой недвижимости класса С сохранил текущий вектор развития. Спрос на аренду помещений в целом был существенно выше, чем в провальном втором квартале 2020, однако на 10-15% ниже показателей аналогичного периода в 2019 году. Большинство заключаемых сделок были ротационными: арендаторы переезжали из более дорогих и крупных офисов в более компактные, подальше от центра города. Причем подобная миграция происходила как внутри С класса, так и из класса В- в С.

«Одним из интересных трендов, который мы наблюдаем в последние полгода на рынке коммерческой недвижимости С класса стало изменения портрета арендаторов, комментирует Ирина Морозова, директор по маркетингу «ПРОФИС Недвижимость». Вместо начинающих предпринимателей и микробизнеса, который традиционно составлял основную категорию арендаторов, приходят более крупные и финансово устойчивые компании. Текущий кризис сильнее всего ударил именно по микробизнесу. После наступления весеннего локдауна и существенного снижения спроса на большинство товаров и услуг, многие из них начали испытывать серьезные финансовые трудности, и вынуждены были отказаться от аренды, перейдя на работу из дома или в коворкинге. Сегодня, несмотря на постепенное улучшение экономической ситуации, многие из них по-прежнему опасаются возвращаться в офисы и продолжают работать в удаленном режиме».

Арендные ставки

Во четвертом квартале 2020 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца практически не изменилась и составила 23 593 рублей (-1,1% по сравнению с Q3 2020) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Но подобное снижение можно скорее считать технической погрешностью. Для того, чтобы минимизировать вакансию на своих объектах до конца года некоторые арендодатели перезаключали истекающие договоры аренды без ежегодной индексации. Однако в целом по итогам 2020 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца снизилась на 3,9%.

Сохраняющаяся миграция арендаторов из центра в более доступные по цене офисы на периферии ТТК значительно увеличила спрос на помещения в данной локации и позволила собственникам объектов продолжить повышение цен. В четвертом квартале 2020 года среднерыночная ставка на офисы, расположенные от Садового кольца до ТТК, увеличилась на 5,1% по сравнению с 3Q2020 и составила 19 615 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Таким образом, благодаря динамичному росту цен в третьем и четвертом квартале ставки практически восстановились до уровня начала 2020 года.

Стоимость аренды самых доступных по цене офисов С класса в Москве в четвертом квартале фактически восстановилась до максимальных показателей 2020 года. Среднерыночная арендная ставка по итогам рассматриваемого периода выросла до 14 382 (+2,9% по сравнению с 3Q2020) рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Восстановление ставок в данной локации также связано с ростом спроса: малый бизнес продолжает оптимизировать административные расходы и переезжает в более компактные и дешевые помещения из центральных локаций города. Офисы класса С расположенные от ТТК до МКАД стали единственным сегментом, где среднерыночные ставки выросли по итогам года (+4,2%).

Положительную динамику ставок также продемонстрировали и склады класса С, расположенные в рамках производственно-складских комплексов в границах МКАД. По итогам четвертого квартала 2020 года среднерыночная ставка составила 6 078 рублей (+1,3% по сравнению с 3Q2020) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Спрос на склады класса С в Москве постепенно восстанавливается. Основным драйвером являются различные пищевые производства, а также службы доставки, которые арендуют новые и дополнительные помещения для своего бизнеса. С начала 2020 года ставки выросли почти на 2%.

Вакансия

Во четвертом квартале 2020 года вакансия в сегменте коммерческой недвижимости класса С в столице продолжила плавно сокращаться. В сегменте офисов она составила 10,1% (-0,4% к Q3 2020). В складском сегменте – 11,2%(-0,6% к Q3 2020). Сокращение вакансии связано как с растущим спросом в целом, так и с сокращением предложения на рынке. С каждым годом все больше бывших производственно-складских площадок и особняков в центре Москвы уходит под девелопмент (строительство жилья или реконструкция зданий под апарт-комплексы).

Итоги

В целом несмотря на негативные прогнозы многих экспертов в начале пандемии «черные лебеди» так и не прилетели на рынок коммерческой недвижимости класса С. Активный спрос во второй половине 2020 года позволил нивелировать падение ставок, произошедшее во втором квартале, по большинству сегментов. А по офисам класса С от ТТК до МКАД и складам стоимость аренды даже выросла. Уровень вакантных помещений, несмотря на кратный рост по итогам второго квартала, с исторических низких цифр достиг «стандартных» показателей для рынка коммерческой недвижимости более высоких классов в целом. Поэтому глобального кризиса в сегменте С класса в 2020 году не произошло.

Источник

Эксперты сообщили о падении спроса на офисы Москвы до минимума за 14 лет

Пандемия и падение спроса на офисы

Компании заняли выжидательную позицию

Прогноз: бума аренды не будет два-три года

Анализ рынка аренды офисов москва

УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Консультации экспертов

Сделки купли-продажи офисных площадей Москвы в 2020 году

Обзор офисного рынка Москвы по итогам III квартала 2020 года

Объем спроса на столичном офисном рынке достиг минимума за последние 14 лет

Обзор офисного рынка Казани – I полугодие 2020 года

Рынок офисов класса С (В-): итоги I полугодия 2020 года

Исследование CBRE: влияние коронавируса на офисный рынок Москвы

Популярное

Новости

Обзор рынка офисных особняков Москвы

Обзор рынка офисной недвижимости класса С (В-) – итоги 2019 года

Исследование объёма вакантных площадей на офисном рынке Москвы

Исследование влияния на арендную ставку удаленности офисного объекта от метро

Краткий обзор рынка офисной недвижимости Казани

Обзор офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I полугодия 2019 г.

Статьи-релизы

Сделки

Мероприятия

Анализ рынка аренды офисов москва

УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Консультации экспертов

Сделки купли-продажи офисных площадей Москвы в 2020 году

Обзор офисного рынка Москвы по итогам III квартала 2020 года

Объем спроса на столичном офисном рынке достиг минимума за последние 14 лет

Обзор офисного рынка Казани – I полугодие 2020 года

Рынок офисов класса С (В-): итоги I полугодия 2020 года

Исследование CBRE: влияние коронавируса на офисный рынок Москвы

Популярное

Новости

Обзор рынка офисных особняков Москвы

Обзор рынка офисной недвижимости класса С (В-) – итоги 2019 года

Исследование объёма вакантных площадей на офисном рынке Москвы

Исследование влияния на арендную ставку удаленности офисного объекта от метро

Краткий обзор рынка офисной недвижимости Казани

Обзор офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I полугодия 2019 г.

Статьи-релизы

Сделки

Мероприятия

Офисы Москвы: выше ставки — больше падение

Итоги 2020 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве

Вам также может понравиться

Сравнительный анализ компании

ПСА анализ крови

Как фитнес браслет определяет фазы сна