Анализ рынка объекта оценки ценообразующие факторы



Анализ рынка объекта оценки

Все рыночные значения, которые участвуют в дальнейших расчетах, должны найти свое отражение в анализе рынка объекта оценки.

Собираемая информация включает два типа данных:

1. Общая информация, используемая для анализа влияния внешних факторов на рынок недвижимости (экономические тенденции на региональном и местном уровне, занятость, население, доходы, развитие города, регулирование, покупательская способность, индексы цен, налогообложение, финансирование).

2. Специальная информация, используемая для выявления наиболее эффективного использования, расчетов по затратному, доходному, и сравнительному подходам оценки. Анализ специальной информации предполагает анализ спроса и предложения, сегментацию рынка, выявление рыночных диапазонов для исходных расчетных значений, тенденций их изменения, а также подбор аналогов объекту оценки.

На развитых рынках недвижимости приоритет отдается специальной информации, объем и качество которой позволяют с достаточной точностью определять основные расчетные значения и прогнозировать рынок. Исключение составляют градообразующие объекты, на стоимость которых оказывает значительное влияние общеэкономическая ситуация.

Спрос целесообразно рассматривать с позиций основных групп субъектов, действующих на рынке, дифференцированных в соответствии с целями удержания объектов недвижимости (инвестиционной мотивации), определяемой способами получения дохода:

— эксплуатация собственником (ведение собственного бизнеса или личное проживание);

— сдача в аренду (ориентация на получение дохода от сдачи в аренду);

— спекулятивное использование (ориентация на получение дохода от роста стоимости актива);

Предложение на рынке недвижимости характеризуется двумя составляющими: предложением первичного и предложением вторичного рынка. Показателями, характеризующими предложение вторичного рынка, являются характеристики существующего фонда недвижимости.

Показателями, характеризующими предложение первичного рынка, являются: ввод новых объектов; индексы цен в строительстве; количество строительных организаций; технологии строительного производства; строительные кредиты; наличие свободных земельных участков и мощностей.

К показателям, характеризующим взаимодействие спроса и предложения на рынке и развитость рынка, относятся: условия финансирования сделок; отношение объема сделок к общему объему фонда недвижимости; типичная инвестиционная мотивация; сезонные колебания; развитость инфраструктуры рынка; доступность и ликвидность объектов; характеристики ценообразующих параметров.

Анализ рынка должен содержать рыночные диапазоны основных используемых в расчетах значениях, а при использовании рыночных аналогов следует проверять найденные значения на предмет соответствия рыночным диапазонам. В частности должны быть описаны следующие типичные для анализируемого сегмента рынка условия и представлены рыночные диапазоны для следующих показателей, используемых в расчетах для объектов разного функционального назначения и классности:

— цены на земельные участки;

— основные ценообразующие факторы для земельных участков;

— условия землепользования и выделения земельных участков;

— сроки проектирования, согласования и строительства объектов;

— арендные ставки и ценообразующие факторы на них;

— вакантность при сдаче в аренду, частота смены арендаторов и потери от неуплаты;

— ставки капитализации / дисконтирования;

— условия сдачи в аренду и продажи;

— цены продаж и ценообразующие факторы на них.

Должны быть проанализированы показатели инвестиционной деятельности:

— доходность инвестиционно-строительных проектов, прибыль предпринимателя;

— последовательность и сроки реализации отдельных этапов инвестиционно-строительных проектов;

— распределение затрат по этапам инвестиционно-строительных проектов;

— распределение доходов инвестиционно-строительных проектов (графики продаж);

— риски инвестиционно-строительных проектов;

— типичные схемы финансирования.

Для показателей, которые используются в прогнозных расчетах, следует представить ретроспективную динамику их изменения и обосновать темпы дальнейшего изменения.

Источник

Оценка земельного участка с учетом ценообразующих факторов

Независимая оценка земли заключается в нахождении стоимости земельного участка с использованием разнообразных оценочных методов. Оценка производится для того, чтобы найти рыночную стоимость участка либо стоимость права аренды участка.

Факторы, влияющие на стоимость земли:

•​ Принцип полезности — рыночную стоимость могут иметь только те участки, которые способны удовлетворять потребности пользователей.

•​ Принцип замещения — стоимость участка не может превышать расходов на покупку аналогичной недвижимости, этот принцип лег в основу сравнительного метода оценки.

•​ Цена, полученная после оценки, зависит от спроса и предложения на рынке.

•​ Стоимость земли зависит от типа разрешенного использования — стоимость участка под строительство многоэтажного дома будет гораздо выше, чем стоимость участка под сельскохозяйственные нужды. Подробнее о переводе земель из одной категории в другую изложено в ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».

•​ Стоимость участка в результате оценки будет зависеть от вероятности получения дохода при наиболее эффективном его использовании.

•​ Стоимость участка будет зависеть от внешних факторов и его собственных характеристик.

По функциональному назначению земля может быть:

-​ отведенная под жилое строительство и т.д.

В связи с наличием широкого спектра назначений участков оценка земельного участка не может проводиться в отрыве от анализа правоотношений вокруг него. Зачастую смена назначения участка может привести к его удорожанию в десятки раз, поэтому специалист также учитывает возможность перевода земли из одной категории в другую.

Когда может потребоваться независимая оценка

Независимая оценка проводится по двум направлениям:

1.​ определение рыночной стоимости права аренды;

2.​ определение рыночной стоимости участка.

В обоих случаях рассматриваются разные объекты оценки, поэтому прежде чем обращаться в оценочную компанию, необходимо очертить круг вопросов, выносимых на оценку, и определиться с целью использования будущего отчета. Оценка стоимости земли, например, может быть включена в оценку стоимости бизнеса либо осуществляться в целью последующей продажи участка.

Оценка может понадобиться в следующих случаях:

2.​ использование участка в качестве залога в банке;

3.​ передача участка в аренду;

4.​ вступление в наследство;

5.​ внесение недвижимости в уставной капитал;

6.​ составление бизнес-плана;

7.​ инвестиционная деятельность и т.д.

В любом из перечисленных случаев оценка земли позволит соблюсти требования законодательства и минимизировать риски потери денежных средств в случае проведения сделок с недвижимостью.

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка

Стоимость земельного участка зависит от его характеристик и условий, созданных на нем:

-​ расположение и удаленность объекта;

-​ состояние окружающей среды;

-​ качественные характеристики (плодородие почвы, наличие деревьев и т.д.);

-​ доход, который можно получить от использования участка;

-​ общая экономическая ситуация в стране;

-​ спрос на рынке недвижимости и т.д.

Для оценки характеристик объекта специалист выезжает на участок и производит его осмотр. Анализ данных дает информацию о рыночной стоимости участка.

Определить точную стоимость участка может только независимая экспертиза в Москве, в процессе которой специалист соберет все необходимые данные об участке, выберет одни из методов оценки и определит и обоснует рыночную стоимости участка. Результатом работы специалиста станет документированный отчет, легитимный во всех органах и инстанциях.

Источник

Анализ рынка объекта оценки ценообразующие факторы

Введение

Одним из факторов, определяющих социально-экономическое развитие региона в целом, является стоимость квадратного метра жилья в данном субъекте Федерации. Ученые и специалисты-практики в области риелторских отношений разделяют проблему оценки недвижимости на макро- и микроуровне. Под микроуровнем понимают оценку конкретного объекта недвижимости. Но для разработки и реализации стратегических региональных программ по развитию рынка недвижимости, строительной индустрии, института ипотеки, а также расчета жилищных субсидий необходимо знать прогнозное значение средней цены недвижимости в регионе на макроуровне. Однако на стоимость объектов жилья влияет множество факторов, различающихся по степени непосредственного влияния. Существуют факторы, непосредственно не связанные с объектом недвижимости, но оказывающие косвенное сильное влияние на состояние и развитие рынка недвижимости в регионе. При построении же казуальной модели ценообразования на рынке первичной и вторичной недвижимости нельзя учесть все факторы влияния, так как это сильно «загромоздит» модель и снизит надежность оценок. В связи с этим возникает задача снижения признакового пространства факторов и определения «главных» значимых факторов, характеризующих развитие рынка недвижимости.

Статистическая информация, необходимая для исследования

На основе проведенных теоретических исследований [1; 2] были отобраны макроэкономические и социально-экономические факторы, оказывающие влияние на формирование цены на региональном рынке недвижимости. Согласно подходу, предложенному коллективом авторов в [3], влияние факторов на развитие регионального жилищного рынка удобно представить в виде диаграммы – «рыбной кости» (рис. 1).

Первой (1) «костью» являются факторы, характеризующие общеэкономическую ситуацию в регионе:

1-1. Валовой региональный продукт в текущих ценах, рассчитанный на душу населения (отношение валового регионального продукта на численность населения), годовая периодичность с 2001 по 2011 год, единица измерения — рубль.

1-2. Реальные денежные доходы (относительный показатель, исчисленный путем деления индекса номинальных размеров (фактически сложившихся в отчетном периоде) денежных доходов населения на индекс потребительских цен), годовая периодичность с 2001 по 2011 год, единица измерения – процент.

Рисунок 1. Влияние различных факторов на рынок жилой недвижимости.

1-3. Индекс потребительских цен и тарифов на товары и услуги (ИПЦ) — отношение стоимости фиксированного набора товаров и услуг (стоимость минимального набора продуктов питания для мужчины трудоспособного возраста) в ценах текущего периода к его стоимости в ценах предыдущего (базисного) периода, годовая периодичность с 2001 по 2011 год, единица измерения — процент.

1-4. Удельный вес инвестиций в основной капитал в валовом региональном продукте (отношение общего объема инвестиций к валовому региональному продукту), годовая периодичность с 2001 по 2011 год, единица измерения — процент.

1-5. Уровень безработицы по методологии МОТ (отношение численности безработных в регионе к численности работоспособного населения в этом регионе), годовая периодичность с 2001 по 2011 год, единица измерения — процент.

Второй (2) «костью» являются факторы, характеризующие микроэкономическую ситуацию региона:

2-1. Общий строительный объем введенных зданий, приведенных к численности населения в регионе на 1000 человек. Общий строительный объем зданий определяется как сумма строительного объема выше отметки ± 0,0001 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Общий строительный объем определяется в соответствии со СНиП 31-01-2003. Годовая периодичность с 2001 по 2011 год, единица измерения — кубический метр/ человек.

2-2. Средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов, приведенная к стоимости строительства 1 кв. м в базисном году. Определяется как сумма фактически произведенных застройщиками капитальных затрат, приходящихся на 1 кв. м общей площади, законченных строительством за отчетный период [4]. Годовая периодичность с 2001 по 2011 год, единица измерения — процент.

2-3. Индексы цен производителей в строительстве (строительно-монтажные работы). Сводный индекс цен строительной продукции отражает общее изменение цен в строительстве объектов и рассчитывается как агрегированный показатель из индексов цен производителей в строительстве (строительно-монтажные работы) на машины и оборудование, используемые в строительстве, и прочие капитальные работы и затраты, взвешенных по доле этих элементов в общем объеме инвестиций в основной капитал [5]. Годовая периодичность с 2001 по 2011 год, единица измерения — процент.

2-4. Плотность автомобильных дорог с твердым покрытием общего пользования на 1000 кв. км территории (отношение общей протяженности всех автомобильных дорог определенной области (района) к площади этой области (района) на 1000 кв. км территории), годовая периодичность с 2001 по 2011 год, единица измерения — километр (тысяча метров).

2-5. Для анализа экономического развития регионов был использован рейтинг регионов по качеству жизни [6], подготовленный Рейтинговым агентством «РИА Рейтинг», единица измерения — балл [6].

Третья (3) «рыбная кость» характеризует социальное положение в регионе [7]:

3-1. Уровень экономической активности населения (отношение численности экономически активного населения определенной возрастной группы к общей численности населения соответствующей возрастной группы), годовая периодичность с 2001 по 2011 год, единица измерения – процент.

3-2. Число зарегистрированных преступлений, приведенных к численности населения в регионе на 1000 человек, годовая периодичность с 2001 по 2011 год, единица измерения — процент.

3-3. Общий прирост населения в регионе рассчитывался как арифметическая сумма естественного и миграционного прироста населения, заложенного в оценку численности населения. Годовая периодичность с 2001 по 2011 год, единица измерения — человек.

Факторами, характеризующими развитие рынка жилой недвижимости (4), являются:

4-1. Средняя цена 1 кв. м жилья на первичном рынке недвижимости, приведенная к базисному году с помощью ценового дефлятора. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир определяется на основании данных о фактических ценах сделок, в расчете на один квадратный метр общей площади, взвешенных на количество общей реализованной площади квартир [5]. Годовая периодичность с 2001 по 2011 год, единица измерения — процент.

4-2. Средняя цена 1 кв. м жилья на вторичном рынке недвижимости, приведенная к базисному году с помощью ценового дефлятора [5]. Годовая периодичность с 2001 по 2011 год, единица измерения — процент.

Основные принципы формирования исследуемой выборки

Для исследования были отобраны наиболее крупные по численности населения города РФ. В качестве критерия формирования выборки был выбран показатель численности населения, превосходящей 350 тысяч человек, согласно данным Федеральной службы государственной статистики, а в качестве вида выборочного наблюдения использовалась простая случайная выборка. Все абсолютные показатели были переведены в относительные показатели, а данные в денежных единицах приведены к базовому периоду с помощью цепных индексов потребительских цен по соответствующим регионам РФ.

Необходимый объем выборки определялся согласно формуле , где – предельная ошибка выборки, σ – среднее квадратическое отклонение, рассчитанное исходя из общего количества городов РФ, численность которых превышает 300 тысяч населения, t=2,02 – критическое значение распределения Стьюдента, определенное для 5%‑ного уровня значимости. Исходя из полученных данных были выделены 33 региона РФ, к которым относились выбранные ранее города. Для определения соответствия полученной выборки генеральной совокупности, а также систематизации первичных данных воспользовались методом группировки, в основании которой были положены атрибутивный признак принадлежности городов к Федеральным округам РФ [8].

Источник

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится при разных сделках, например, при продаже, покупке, оформлении ипотечного займа. Сегодня расскажем, как ее проводят, какие виды стоимости можно посчитать, зачем нужна процедура в каждом конкретном случае.

Оценка недвижимости — что это такое

Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого. Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ — отчет об оценке, выданный аккредитованным специалистом.

Виды стоимости

Согласно ФСО №2, при осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.

Рыночная стоимость объекта недвижимости — это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например, покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки.

Рыночная стоимость — та, за которую можно продать объект недвижимости.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости — это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены.

Ликвидационная стоимость — та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость объекта оценки — это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.

Инвестиционная стоимость — та, за которую можно купить объект для извлечения прибыли.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки, а если это невозможно — индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе, для налогообложения.

Реже используют другие типы стоимости при проведении оценки, например, восстановительную. Восстановительная стоимость объекта недвижимости — это сумма, которую нужно потратить на строительство такого же объекта в текущих условиях. При ее расчете учитывают зарплату рабочих, стоимость строительных материалов, оплату проектных материалов и другие прямые, косвенные затраты.

Чаще всего при оценке рассчитывают рыночную стоимость объектов.

Методы оценки: как могут считать стоимость

Согласно ФСО 1, оценщики могут использовать три метода расчета — сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный метод

Основной тезис метода в том, что покупатель не заплатит за недвижимость цену больше, чем та, по которой можно приобрести точно такой же объект. При применении этого метода оценщик должен:

🔺 Выбрать единицы сравнения и сравнить объект оценки с аналогичными.

🔺 Скорректировать значение единиц оценки, в зависимости от характеристик объекта сравнения и аналогов.

🔺 Согласовать результаты корректирования.

В зависимости от целей анализа, может быть использован разный период времени, в течение которого продавались объекты. В любом случае оценщик отбирает практически аналогичную недвижимость. Например, если ему предстоить оценить трехкомнатную квартиру в центре без балкона — трешки в центре. Затем проводит сравнительный анализ отобранных и оцениваемого объекта недвижимости, корректирует цены и находит средний показатель.

Этот метод требует изучения большого объема информации и расчетов, но позволяет определить стоимость как можно точнее. Например, при расчете рыночной стоимости объекта в центре города оценщик изучает многочисленные аналоги в центре.

Доходный метод

Суть доходного метода заключается в следующем. Стоимость недвижимости на момент оценки определяют как источник будущих доходов. То есть оценщик определяет потенциальную прибыль объекта с момента оценки до завершения эксплуатации.

При применении метода учитывают риски, характерные для имущества региона. Например, это могут быть повреждения в результате землетрясений на Дальнем Востоке.

Доходный метод используют при оценке рыночной ценности, а также в инвестиционной деятельности. Он соответствует ключевой идее инвестиций: нет смысла платить за недвижимость больше, чем она может принести прибыли.

Затратный метод

Главная мысль проста: объект недвижимости не может стоить больше, чем сумма, которую придется потратить на его строительство сейчас.

Этот метод используют, когда нужно оценить объекты недвижимости без отрыва от земельных участков, на которых они расположены. При затратном методе оценщик учитывает в числе других параметров и стоимость надела.

При применении затратного метода эксперт действует так:

🔸 Оценивает рыночную стоимость земельного участка.

🔸 Определяет восстановительную стоимость здания, в том числе размер предпринимательской прибыли.

🔸 Оценивает выявленные виды износа.

🔸 Рассчитывает итоговую стоимость объекта. Для этого корректирует восстановительную стоимость на износ и добавляет стоимость земельного участка.

Самая точная цифра получается, когда оценщик использует сразу три метода и принимает во внимание результаты всех полученных расчетов. Если перед специалистом стоит необычная цель, он может использовать и другие методы оценки, например, ипотечно-инвестиционный анализ.

Что влияет на стоимость недвижимости

Самый очевидный и главный фактор, который влияет на цену — себестоимость недвижимости. Под себестоимостью недвижимости обычно понимают цену на строительные материалы и расходы на строительство — оплату труда рабочим, затраты на проектную документацию, транспортировку материалов и другие. Например, частный дом из кирпича высотой в 3 этажа будет стоить дороже коттеджа меньшей площади высотой 2 этажа из пеноблоков.

Также на стоимость влияют множество других параметров, не зависящих от расходов на строительство:

💎 ситуация на рынке, например, если в последние 2–3 месяца квартиры в вашем городе подешевели на 20–30%, скорее всего, вы не сможете продать свою по прежней полной стоимости: тоже придется делать скидку;

💎 сезонность — некоторые объекты зависят от сезона продажи: например, дачи летом имеют максимальную стоимость, а зимой она снижается на 15–25% в зависимости от региона;

💎 местоположение — жилье в центре всегда ценится дороже аналогичного на окраине, потому что центр города отличается более развитой инфраструктурой;

💎 инфраструктура района или населенного пункта — жилье в небольших поселках с 1–2 магазинами стоит намного дешевле домов в городе, неподалеку от которых расположены детские сады, школы, магазины, поликлиники и другие важные объекты;

💎 степень износа — чем старше дом, тем больше денег придется вложить в ремонт, поэтому старые объекты ценятся меньше;

💎 материал стен — от него зависит, тепло ли будет в помещении, поэтому жилье из кирпича или древесины ценится выше, чем дом из шлакоблока, пеноблока — последние пропускают больше холода;

💎 экологическая обстановка — недвижимость рядом с озерами, лесами, парками ценится больше, чем жилье неподалеку от крупных заводов, перерабатывающих предприятий;

💎 наличие балкона — он создает дополнительное свободное пространство, поэтому повышает ценность недвижимости;

💎 характеристики двора, например, если речь идет о многоквартирных домах, то квартиры с закрытым двором с видеонаблюдением будут стоить дороже, чем аналогичное жилье с открытым двором;

💎 многие другие параметры.

Все эти параметры оценщик учитывает и обязательно отражает в итоговом документе — отчете об оценке.

Как проходит оценка объектов недвижимости

Оценка объектов недвижимости проходит в течение разного срока: от 1–2 дней до 2–3 недель. Все зависит от количества исходных данных, региона, числа заказов у оценщика. В целом процедура включает в себя 6 этапов.

Этап 1. Постановка задания на оценку

Заданием на оценку включает следующие параметры:

🔍 вид стоимости, которую нужно определить;

🔍 установление имущественных прав, которые оценивают;

🔍 дату проведения оценки.

На этом этапе вы обращаетесь к застройщику и объясняете, зачем вам нужна оценка. Как правило, оценку заказывают перед оформлением ипотеки. В таком случае сначала обратитесь к застройщику за перечнем документов. Передайте их оценщику, который рассчитает рыночную и ликвидационную стоимость.

Если оценка нужна для страховой компании, также считают рыночную и ликвидационную стоимость.

Уже на этом этапе специалист предварительно знакомится с объектом: спрашивает о его местоположении, площади, наличии необходимых документов. Также назначает и согласует с вами дату осмотра недвижимости и проведения других работ.

На первом этапе заказчик должен предоставить оценщику все имеющиеся документы на недвижимость:

🖋 поэтажный план, технических план;

🖋 выписку из ЕГРН с указанием собственника, наличия обременений, запретов, арестов;

🖋 технический паспорт, если есть.

Если нужна оценка строящегося объекта, понадобятся другие документы. Уточните полный перечень нужных бумаг у оценщика: список может меняться, в зависимости от ситуации.

Этап 2. Подписание договора

После постановки задачи, выявления нужной стоимости и получения документов оценщик предложит вам подписать договор. В нем будут указаны сроки выполнения работы, ваши права и обязанности, порядок оплаты услуг. Чаще всего специалисты берут полную предоплату. Стоимость услуг зависит от региона, в среднем составляет 2000–5000 ₽.

Этап 3. Сбор информации

Специалист собирает информацию, с помощью которой дальше будет обосновывать свои выводы о стоимости недвижимости. Приезжает на объект, осматривает и фотографирует его, проверяет соответствие реального положения вещей и плана БТИ, фиксирует дефекты. Также задает вам дополнительные вопросы, например, используете ли вы объект по целевому назначению.

Этап 4. Расчет стоимости

На этом этапе решает, как оценить стоимость недвижимости: подбирает метод расчета. Чаще всего использует сравнительный метод, в дополнение к нему оценивает стоимость по 1–2 другим, чтобы получить точные результаты. Все формулы, по которым проводился расчет, и его результаты обязательно отображаются в итоговом отчете.

Этап 5. Учет условий

Оценку стоимости недвижимости обычно проводят по трем основным подходам: затратному, сравнительному и доходному. Например, если оценщик работает с двушкой в центре, а на рынке были представлены только двушки на окраине, использует повышающий коэффициент, потому что недвижимость в центре ценится выше. А если квартиры, представленные на рынке, продавались с хорошим ремонтом, а предстоить оценить жилье только с предчистовой отделкой, тогда коэффициент будет понижающим.

Все формулы, по которым происходил расчет стоимости, тоже заносятся в отчет.

Этап 6. Формирование отчета

На последнем этапе специалист формирует оценочный отчет, который и передает клиенту. Согласно законодательству, отчет должен быть сшит и пронумерован. В документе обязательно должны быть следующие сведения:

▪ основные факты и выводы;

▪ задание на оценку, которое соответствует законам и федеральным стандартам;

▪ сведения о заказчике и оценщике;

▪ допущения и ограничительные условия, которые использовал оценщик;

▪ стандарты оценочной деятельности;

▪ описание объекта оценки со ссылками на документы, которые устанавливают его количественные и качественные характеристики;

▪ анализ рынка и других внешних факторов, которые влияют на стоимость;

▪ описание процесса оценки;

▪ приложение к отчету с копиями документов, которые использовал оценщик.

Документ должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен его личной печатью. Если оценку проводили несколько специалистов, они все и руководитель оценочной компании должны поставить подписи и печати.

Для чего нужна оценка квартиры или другой недвижимости

🔔 При судебных спорах. Например, если покупатель доказывает, что его намеренно ввели в заблуждение и продали недвижимость по гораздо большей стоимости, чем она стоит на самом деле. Или когда рассматривают дело о наследстве, где наследник должен компенсировать наследникам, не вступившим в права наследования, их долю.

🔔 Для оформления ипотеки. Оценка недвижимости при ипотеке нужна в первую очередь банку — для того, чтобы он понял, какую сумму денег выдавать заемщику. Также оценка стоимости позволяет понять, сколько денег получит банк, если заемщик перестанет исполнять свои обязательства, то есть платить по ипотеке. Причем банк учитывает две стоимости: рыночную и ликвидационную, и принимает во внимание меньшую: обычно это ликвидационная. Сумма ипотеки обычно равна ликвидационной стоимости жилья или меньше ее, потому что заемщик вносит определенную часть средств сам.

🔔 При реорганизации предприятия. Оценка недвижимости в этом случае используется, чтобы понять, сколько активов есть у компании. Можно оценить все имеющиеся объекты, находящиеся в собственности фирмы, и увидеть общую сумму активов.

🔔 При продаже недвижимости. Оценка стоимости нужна и продавцу, и покупателю. Продавцу — чтобы понять, по какой цене можно продать жилой объект. Покупателю — чтобы убедиться, что его не обманывают и не завышают цену искусственно.

🔔 Для обмена жилья. Когда два участника сделки идут на обмен, они оба хотят «не прогадать». В этом поможет оценка жилой недвижимости: участники сделки смогут адекватно оценить стоимость обоих объектов, и никто из них не останется в минусе.

🔔 Для залога. Объекты жилой недвижимости можно использовать в качестве залога. В этом случае банк тоже требует проведения оценки стоимости. Это нужно, чтобы банк знал сумму, которую сможет выручить, если заемщик не будет платить по кредиту. Как и в случае с ипотекой, принимается в расчет меньшая стоимость, то есть ликвидационная.

Также оценку недвижимости могут использовать в других сделках с недвижимостью — например, при оформлении договора дарения, завещания.

Как посчитать стоимость жилья самому

Чтобы использовать сложные методы оценки стоимости, нужно иметь определенные знания и опыт. Лучше найти цену сравнительным методом — просто посмотреть, сколько стоят аналогичные объекты недвижимости, и найти средний показатель.

Например, вы хотите узнать рыночную стоимость большой студии площадью 63 м². Для этого вам нужно посмотреть, сколько стоят аналогичные объекты. Так как у вас нет доступа к ЕГРН, в котором хранятся сведения о проведенных сделках, нужно изучить имеющиеся предложения на рынке. Посетите любой сайт с объявлениями о продаже недвижимости. Чтобы облегчить себе работу, ищите аналогичные объекты в вашем районе.

Найдите 5–6 квартир, которые максимально похожи на вашу по следующими характеристикам:

🔹 расположению, инфраструктуре района;

🔹 типу, конструкции дома;

🔹 состоянию — под капитальный, косметический ремонт, со свежей отделкой;

🔹 этажу, наличию балконов, лоджий;

Выберите аналоги и скорректируйте цену каждого на 3–5% — возможную величину скидки во время торга. Рассчитайте стоимость 1м² в каждой аналогичной квартире. Чтобы рассчитать рыночную стоимость, определите среднее арифметическое цены 1м² по квартирам аналогам и умножьте на площадь своей квартиры.

Сложите стоимость всех найденных объектов и разделите на число объектов — так вы найдете среднерыночную цену. Например, в нашем случае она составит 3 160 000 ₽.

Если выставите жилье на продажу по среднерыночной стоимости и не получите никаких откликов, попробуйте немного уменьшить цену — возможно, она высока.

Провести оценку недвижимости можно самостоятельно, но результаты могут быть далеки от реальности, и ваше мнение не примет банк или государственный орган. Оценка недвижимости специалистом нужна для многих типов сделок, для оформления ипотеки, кредита с залогом. Она стоит денег, но отличается более высокой точностью.

Источник

Анализ рынка объекта оценки ценообразующие факторы

Всем известно, что цены на недвижимость на российском рынке очень высокие, будь это вторичное жилье или квадратные метры в невострое. Для большинства людей, имеющих стабильный средний заработок, приобрести в собственность квартиру практически невозможно. Копить на такое приобретение придется долгое количество лет, а решение жилищного вопроса ни у кого не получается отложить на десятки лет, а также высокая стоимость арендной платы за жилье подталкивает людей на ипотечное кредитование для покупки недвижимого имущества.

Оценка недвижимости является актуальной в настоящее время. Поэтому для примера поэтапной оценки взята жилая недвижимость.

Первый этап в процессе оценки: поставить задачу и заключить договор на оценку объекта, разработать план оценки. Оценку можно начать с изучения свойств объекта недвижимости. Далее определим объем оцениваемых имущественных прав, потому как заказчик может иметь определенную долю в партнерстве или только право на аренду, собственность может быть обременена залогом, закладной, арендой, ипотекой и другими ограничениями (обременениями). Определить дату оценки, так как рынок и рыночные условия могут изменяться со временем, поэтому целый процесс анализа разбора информации обязан быть привязан к конкретной дате [8]. Нужно определить цель оценки для заказчика (страхование объекта, его продажа или получение ипотеки под его залог), раскрыть ограничительные условия. Ограничительные условия могут касаться объема представленной заказчиком информации, возможности досконального визуального осмотра объекта.

Второй этап: анализ и сбор адекватной рыночной информации, вынесение выводов условного варианта наилучшего использования собственности, изучения факторов спроса и предложения. Эта информация должна включать общие факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта, недвижимости на региональном уровне, особая информация о факторах, воздействующих на местном уровне и конкретная информация об особенностях оцениваемого участка и находящихся на нем улучшений, воздействующих на стоимость объекта [9]. На рынке недвижимости на данный момент представлены офисные здания, жилые квартиры и комнаты, помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Нужно учитывать региональные особенности рынка недвижимости (табл. 1).

Основные факторы, отрицательно влияющие на оценку недвижимости

Трудности при оценке в регионах

1. отсутствие информации по сделкам с объектами недвижимости

2. недостаточное количество ценовых предложений на рынке, а иногда и полное их отсутствие

3. отсутствие качественной текущей и ретроспективной аналитической информации о состоянии рынка недвижимости

4. невозможность определения количественных и качественных показателей спроса на покупку объектов недвижимости на рынке

Например, невозможно определить мотивацию поведения покупателей, их планы на использование объекта недвижимости, их предпочтения, а зачастую и самих потенциальных покупателей. Опыт экспертизы отчетов об оценке объектов жилой недвижимости, проводимой в рамках аудиторских процедур, показывает, что данные особенности региональных рынков большинством оценщиков либо просто игнорируются, либо решаются сугубо формально. Последнее отчасти обусловлено попыткой придать отчету об оценке видимость обоснованности, в духе ее понимания интерпретаторами федеральных стандартов оценки. Опасность такого положения дел заключается как в потенциально существенном искажении результатов оценки, так и в том, что выполненная таким образом оценка стоимости в лучшем случае никак не помогает реальному пользователю понять и оценить логику реального рыночного ценообразования, а в худшем – утверждает существование искусственно выдуманных иллюзорных зависимостей. Стоимость недвижимости определяется исходя из целого ряда факторов: физических, экономических, социальных, политических, административных, юридических [1]. Только проанализировав их все, можно производить оценку объектов недвижимости. Существует множество ценообразующих факторов, которые уменьшают или увеличивают стоимость квадратного метра, как в небольшой, так и в существенной степени. Они подразделяются на две большие группы: ценообразующие факторы для городских населенных пунктов и ценообразующие факторы для сельских населенных пунктов. Дальше ценообразующие факторы делятся по следующим признакам: местоположение, социально-экономическое развитие, окружение, инфраструктура и т.д. [15]. Как правило, административный центр субъекта Российской Федерации имеет более высокий экономический потенциал, чем муниципальные образования внутри него. В свою очередь, не все муниципальные образования находятся на одинаковом уровне экономического развития. Принадлежность населенного пункта к более развитым экономически муниципальным районам, как правило, увеличивает стоимость объектов недвижимости, которые находятся на его территории. Рынок недвижимости в административном центре, как и все другие рынки, не является однородным [16]. Центральные районы города более развиты в силу сосредоточения культурно-исторических достопримечательностей, большего количества мест проведения досуга, общественного питания и соответственно характеризуются большей плотностью населения по сравнению с окраинами города [15]. Недвижимость в центре, как правило, стоит дороже. Что касается области, то объекты недвижимости, расположенные ближе к центру конкретного населенного пункта или к административному центру, имеют более развитую инфраструктуру и, следовательно, более высокую стоимость [16]. Помимо близости к центру, на стоимость недвижимости оказывает влияние окружающая территория: близость к объектам рекреации, транспортным развязкам, дорогам либо к иным объектам, имеющим как положительное, так и отрицательное ценообразующее влияние [1].

Таким образом, для конечного потребителя рынка недвижимости местоположение и окружение являются весьма существенными критериями при выборе объекта недвижимости в зависимости от типа недвижимости и целей дальнейшего использования. Можно сказать, что данные характеристики объекта – основные факторы, которые определяют специфику рынка недвижимости. Наличие коммуникаций и возможность их подведения также являются важными критериями в ценообразовании объекта недвижимости. При выборе объекта недвижимости для покупателя значимыми факторами являются как характеристики местоположения объекта (близость к административному центру района, благоприятное окружение либо отсутствие неблагоприятных центров в окружении), так и наличие инфраструктуры [3]. Развитие инфраструктуры требует много средств, в связи с чем наличие развитой инфраструктуры увеличивает стоимость объекта недвижимости. Анализ рынка недвижимости, проведенный в субъектах РФ, подтвердил тенденцию к изменению цен объектов недвижимости в зависимости от местоположения, окружения, физических характеристик, социально-экономического развития и инфраструктуры.

Оценка осуществляется путем применения трех подходов к оценке объекта (затратный, сравнительный, доходный). В соответствии с ФСО №1 (Федеральный Стандарт Оценки) основными подходами, применяемыми для проведения оценки, являются: сравнительный, доходный и затратный подход [2]. В зависимости от целей оценки используется один или несколько подходов, наиболее подходящих для конкретного вида (текущей работы) оценки объекта. При выборе подходов, используемых при проведении оценки, нужно учесть не только лишь возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. Проанализировав вышеперечисленную информацию, оценщик обосновывает выбор подходов.

Третий этап: выполнение расчетов на основе выбранных подходов и методов оценки. Сравнительный подход в оценке недвижимости занимает, вернее всего, центральное место [4]. Рыночный подход не связан с оценкой прошлых затрат и их приспособлениям к изменениям условий к современному уровню цен, также не связан с необходимостью делать долгосрочные прогнозы или ссылаться на них как, например, при использовании доходного подхода [7]. Сравнительный подход, базируется на принципе «здесь и сейчас», представляется наиболее реальным, потому как отчетливо показывает текущую рыночную ситуацию. Анализируется рынок среднерыночных стоимостей. Главным элементом подхода считается подбор объектов-аналогов и сравнение их (методом регрессионного анализа, количественных корректировок и другими методами) с оцениваемым объектом. В рамках сравнительного подхода выделяют метод прямого сравнительного анализа продаж, который заключается в поочередном исполнении последующих действий (табл. 2).

Порядок действий при применении метода прямого сравнительного анализа продаж

Метод прямого сравнительного анализа продаж

1. Подробное изучение рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности

2. Определение объектов-аналогов, более похожих с оцениваемым объектом, и проведение сравнительного анализа по каждому приведенному аналогу

3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами – аналогами сравнения с целью внесения корректировки их продажных цен или исключения из списка объектов-аналогов

4. Приведение ряда скоординированных характеристик стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости

В результате определяется рыночная стоимость каждого из подходящих по характеристикам (сопоставимых) объектов, как нежели бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная стоимость объекта дает оценщику сделать логические выводы, какая вероятная стоимость оцениваемого объекта на рынке. Применяя данный подход, оценщик осуществляет следующие шаги:

1. Выявляет недавние продажи сопоставимых объектов.

2. Проверяет информацию о выявленных сделках.

3. Идентифицирует ключевые характеристики сопоставимых объектов-аналогов и оцениваемого объекта.

4. Вносит корректировки с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов. В той части, в которой оцениваемая недвижимость (собственность) различается от сопоставимой, в цену последней вносятся поправки (корректировки) с тем, чтобы определить, за сколько она могла бы быть отчуждена на рынке, если бы имела такие же основные характеристики, что и оцениваемый объект собственности.

5. Определяет стоимость оцениваемого объекта путем взвешивания полученных скорректированных цен сопоставимых объектов, принимая во внимание масштаб и надёжность внесенных в цены последних корректирующих поправок. В рамках сравнительного подхода оценщик использует метод сравнения продаж. Подход на основе сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому объекту. На практике, как правило, нельзя найти даже двух абсолютно подобных объектов собственности. Физические характеристики, местоположение, состояние, время продаж и обременения и условия финансирования, а также другие характеристики, по которым объекты имеют различия, вызывают потребность во внесении корректирующих изменений в цены рыночных сделок.

Окончательный вывод о величине результата, определенного методом сравнения продаж, делается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом оценки.

Четвёртый этап: согласование результатов. В процессе выполнения задания на оценку были проанализированы три основных подхода к определению стоимости объекта недвижимости; затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход может быть полезен, в частности, для оценки объектов, для которых нет рынка сбыта, а недостатком затратного подхода является его статичность и невозможность учитывать политическую и экономическую ситуацию в стране [8]. Данный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не платит за недвижимость более той суммы, которую необходимо будет потратить на покупку земельного участка и строительства на нем объекта, аналогично по своим потребительским характеристикам объекту оценки, к примеру, квартиры в многоквартирном доме [13]. Строительство отдельной квартиры – невозможно [6]. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях. Оценщику не известны случаи аналогичной покупки жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства.

Следовательно, учитывается, что:

– отчёт об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение [2];

– приведенная в отчёте информация об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности) [2];

– содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности) [2].

Оценщик принимает решение не производить расчёт объекта оценки затратным подходом в рамках представленного отчёта.

Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор, рассчитывающий на использование объекта и на принятые ставки доходности, не будет платить [13]. Инвесторы для представленного типа объектов опираются в основном на стремление получить наибольший доход от владения [5]. В соответствии с п. 16 ФСО № 1 доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы [2]. Против применения доходного подхода, как не подходящего в данной ситуации, у оценщика имеется несколько аргументов. В основном – это информация, полученная от заказчика, что данный объект оценки (квартира) будет использоваться только лишь для целей проживания, то есть будущий собственник не намерен сдавать её в аренду с целью извлечения дохода. Несмотря на существующий развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «чёрным». В большом количестве случаев договора аренды нигде не регистрируются, а оплата производится наличной суммой, так как в данном виде не облагается налогом. Данное обстоятельство не дает возможности оценщику собрать достоверную информацию в достаточном количестве о размере ставок аренды и арендной платы по объектам-аналогам. Применять данную информацию, не имеющую документального обоснования и подтверждения, оценщик не в праве [10].

В этой связи, учитывая вышесказанное, а также отсутствие общепринятой в РФ практики расчёта стоимости подобного жилья в зависимости от приносимого им дохода оценщиком было принято решение не применять доходный подход для объекта оценки.

Дать как можно более четкий и однозначный ответ заказчику относительно величины стоимости его собственности, применив подходы к оценке и определив итоговую величину стоимости объекта оценки, является главной задачей оценщика. В ФСО-3 в п. 8 раздел 3 «Требования к содержанию отчета об оценке» должен содержать раздел «Согласование результатов».

Пятый этап: определение ликвидационной стоимости объекта оценки. Расчет ликвидационной стоимости нужен для передачи оцениваемого объекта в залог в случае получения кредита; при закрытии компании или при финансировании предприятия-должника и др. [12]. Банк одобрит ипотечное кредитование для вас, если только вы представите документ о текущей рыночной стоимости. При оформлении ипотеки приобретаемое жилье становится залогом, и документ об оценке квартиры для получения кредита определяет рыночную стоимость залогового имущества. При неплатежеспособности заемщика или остальных обстоятельствах, банк, имея в залоге вашу недвижимость, таковым образом страхуется от вероятных потерь заемных средств.

Основной особенностью независимой оценки для ипотечного кредитования (оценки квартиры для целей залога) является условие участия в процессе трех сторон – независимого оценщика, банка и заемщика. При этом учитываются интересы всех 3-х сторон [11].

Ликвидационная стоимость объекта оценки – расчетный размер, отражающий наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть продан за срок экспозиции объекта оценки, наименьший обычного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец обязан совершить сделку по отчуждению имущества [5].

Рыночная стоимость объекта оценки всегда больше его ликвидационной стоимости вследствие воздействия 2 факторов: фактора вынужденной продажи – психологического нюанса, и фактора ограничения времени продажи, воздействующего на инициативу покупателей [14]. Необходимость определения ликвидационной стоимости объектов оценки возникает в последующих случаях (табл. 3).

Определение ликвидационной стоимости объекта проводится в 3 этапа (табл. 4).

Случаи, при которых рассчитывается ликвидационная стоимость недвижимого объекта

Источник